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更新料返還訴訟について
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大阪高裁であった、京都の賃貸物件に住む入居者が起こした更新料返還訴訟。


1審は、家主側の主張が認められましたが、今回の2審では借主側の主張が認められました。

内容はこうです。


判決によると、男性は2000年に京都市内のマンションに入居する際、月4万5000円の家賃と1年ごとに10万円の更新料を支払う契約を家主と結び、05年8月までに5回、更新料を支払い、06年11月に退去。07年に提訴した。

 1審判決は更新料を賃料の前払いとみなしたが、成田裁判長は「かなりの高額で前払いとみるのは困難。借地借家法では正当な理由なく家主は契約更新を拒否できないと定めているのに、説明せず更新料の支払いを義務づけている」と指摘。さらに「更新料という言葉で経済的な負担が少ないかのような印象を与え、契約を誘因する役割を果たしていると言われてもやむを得ない」と批判し、消費者契約法施行(01年)以後の更新料全額と未払い家賃を引いた敷金返還を命じた。

~YOMIURI ON LINEより引用~


東京賃貸物件では、公庫利用で建てられた賃貸物件以外にはほとんどと言っていいほど契約で定められている「更新料」。

今までの慣例だと、契約更新とは、契約期間満了までに借主側は更新の手続きを行わないといけないとされていました。

その際、「通常の更新」と、「法定自動更新」というものがあり、「通常の更新」とは、契約書内に定められた更新料を支払い、再度2~3年の契約期間で契約を行うというものです。

しかし、「法定自動更新」とは、契約期間満了までに契約更新手続きが行われなかった場合、契約は自動的に「期間の定めのない契約」となり、この契約になってしまうと、更新料を払う為の「契約期間」というものがなくなってしまう為、その後の更新料がかからないとされています。

が!「期間の定めのない契約」になる前の、「契約期間満了に伴う更新料の支払い義務」は残るというのが、定石です


つまり、初めに2年間の契約を結んでいた場合は、その期間満了・更新に伴う更新料の支払い義務はあり、自動更新となってしまった場合は、それ以降の更新料は請求できないということです。


今回の判決を機に、更新料の一斉返還訴訟が起こってしまうのでしょうか?
それでは、今回の一件を吟味してみる必要があります。

契約内容を整理してみましょう。



賃料:¥45,000-
更新料:¥100,000-/1年
家主の主張:更新料をもらう代わりに家賃を年間分割で安くして貸していた。
借主の主張:更新料は暴利だから、更新料全額など55万円返還して欲しい。
裁判長の判断理由:正直、何を言っているのかわかりません。。。
判決内容:更新料全額と、敷金、全額から未払い賃料を差し引いた約45万円の返還命令。




こういう事です。

東京賃貸市場を元に考えてみますが、以下3点が気になります。


①5回支払った更新料が¥500,000-。(入居6年未満。2年契約の場合であれば2回更新)
②借主は、数ヶ月分の家賃を滞納していた。
③裁判長の判断理由は、「更新料の説明をせず、支払いを義務付けていた。」と意味不明。



①について
東京賃貸物件の契約更新料と比較しても、東京の場合は2度の更新で更新料¥90,000-に対し、今回のケースでは¥500,000-。
これは暴利と言っても間違いないような気もします。

しかし、家主が言っている、「更新料をもらうから、家賃を下げていた。」という言葉も非常によく分かる。
周辺物件の相場を調べて、適正賃料を割り出し、値下げしていた分との差額を返還総額から差し引いても良かったのではないかと思います。

また、54歳にもなっている借主が「契約の内容はわかりませんでした。説明は聞いていません。」など通用するんでしょうか?

このままでは過剰な消費者保護である借主のごね得にはならないだろうか?



②について
もしかすると、家賃が払えなくなった、この際だから消費者保護の波に乗って、訴訟してしまえという借主の意図が見えます。
逆に、暴利的な更新料支払いにより生活が追い詰められたのかもしれないという背景も見えます。

いずれにせよ、まず、その物件が、近隣相場と比較してどの程度の物件であったのかが非常に重要なファクターになる気もしますが、いかがでしょうか?



③について
5回も更新していた、54歳の会社員男性がこの「更新料」についての説明を聞いていないなんていい切れちゃうんでしょうか?

疑問に思ったら、初めの1回目で家主側に話ししないのでしょうか?

家賃を滞納して退去した後に、「安く借りてたけど、更新料は取り戻せるだろう。」と踏んで、意図的に訴訟を起こしたとは考えられないだろうか?



今回の一件については、僕個人的にはこうするべきかと思います。


更新料・・・¥500,000-¥90,000=¥410,000の返還
敷金・・・いくら入っていたかわかりませんが、通常のガイドラインに沿って返還
滞納家賃・・・全額支払い
近隣相場との大きな開きがある場合・・・貸主保護の為にもある程度の返還部分の減額が必要。



今回の報道のように、借主側からの一方的な報道だと、「借主=弱者」、「家主=腹黒金持ち」にしか見えず、契約時の初期費用を下げる効果もあったであろう賃料の減額などを行っていた、もしかしたら「優しい家主」の顔が見えない、単なる消費者保護一辺倒な裁判にしか見えません。

判決の通り、家主様が暴利をむさぼっていたのかもしれません。

また、物件がどんな物件であったか、家主の言う賃料分割的な意味合いの更新料が果たして近隣同等物件と比較してどうだったのかもわかりません。



今回、このテーマについて書くことは正直迷いましたが、不動産仲介業というものは、借主と貸主の良好な結びつきを支える職業であり、公正な判断が必要になると思いましたので、あえて意見させて頂きました。


まぁ、なんだかんだ言いながら、当社は、オーナー様であれ、入居者様であれ常に、当社のお客様の味方です(^-^*)ノ
当社のお客様がをさせられそうであれば、とことん勝負します


家主側の仕事も数年、逆にお客様の味方、仲介業務も数年やってきましたので、ぶっちゃけ、賃貸に係るほとんどの事を知っているつもりでいます♪


なんでもお任せを(笑)



しかし、今回の件は、報道内容も含め色々と考えさせられる一件だったんだなぁと思いました



お問い合わせは…E-mail:kakuyasu@room.q-be.co.jpまでお気軽に宜しくお願いします♪
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